ポートフォリオ（リスク分散）

株式や債券、預金などの金融商品を利用して、資産を増やしたい時、頭に入れておきたのは『ポートフォリオ』と『リスク分散・分散投資』の考え方です。

株や投資信託と比べ、家賃や不動産価格は比較的価格変動が小さく、損失リスクが低いと言われています。

しかし、投資をする際に必要となる金額が高額なため、失敗した時の損害も大きくなる可能性があります。

失敗しない不動産投資を実現するためにも、様々なリスク対策を検討しましょう。

投資には「Don’t put all your eggs in one basket、1つの籠に全ての卵を盛ってはいけない」という格言があります。卵を1つの籠に盛ると、その籠を落とした場合には、全部の卵が割れてしまう。卵を複数の籠に分けて盛っておけば、その内の1つの籠を落として卵が割れてしまっても、他の籠の卵は影響を受けずに済むということ、つまり分散投資が大切ということです。

投資対象を分散しリスク管理を行う方法は、不動産投資にも当てはまります。

不動産投資におけるポートフォリオについては、次の5つが考えられます。

1つ目は、地域によるポートフォリオです。

地震・台風が多い日本では、災害対策にとても効果的です。

賃貸ニーズを分散する目的にも有効ですが、リスクの少ない地域であれば、その地域に集中して物件を保有するという考え方もあります。色んな地域に物件があると、管理が大変になり、知らない地域での物件を所有することは、賃貸需要が分からないまま物件を選んでしまうリスクがあります。

ご自身が暮らす地域や縁のある地域など、賃貸需要を知った上で把握しやすい地域を優先した方がいいかもしれません。ご自身の不動産投資のスタイルに合った地域選定によるポートフォリオを検討しましょう。

2つ目は間取りです。単身用とファミリー用などの間取りによるポートフォリオがあります。これは、地域の賃貸ニーズなど周辺環境の変化に対するリスク分散に対応することができます。

3つ目は構造です。木造、RC造(鉄筋コンクリート)のような構造別による耐用年数のポートフォリオがあります。

木造は新築で耐用年数は約22年、RC造は約47年のため、減価償却期間による節税対策にもなり、取り壊し時期をずらす効果も考えられます。

4つ目は、築年数によるポートフォリオです。

修繕時期をずらすことができ、建て替えの時期もずれることになり、一度に大きな支出が防げます。

中古物件の方が利回りが高くなりますが、その分修繕が発生するリスクも高いため、新築物件と一緒に所有しておくことも効果的です。

5つ目は購入時期をずらすことです。

最初に購入した物件の返済がある程度進んでおり、借入残高が減っていきます。

債務がある状態で物件を増やすのではなく、債務とのバランスを見ながら資産を増やす効果もあります。

投資には必ずリスクがともないます。それを抑えることが分散投資の目的です。

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