収益還元法

不動産の購入や投資をする時、表示・提示価格が本当に適切価格なのか、相場よりも高いのではいのだろうか、と思ったことがある人は多いのではないでしょうか。そんな時に、不動産の価格の決定方法を知っていればその不動産の価格が適切なものであるかを自分自身で見極めることができます

収益還元法とは、不動産の収益性に着目した評価方法です。

不動産から将来的に生み出される価値を現在の価値に割り引いて不動産価格を決定します。

不動産の生み出す利益が大きければ不動産価格も高くなり、利益が小さければ不動産価格も安くなります。

他にも、不動産価格の決定方法の一つに積算法というものもありますが、これは土地と建物をそれぞれ現在の価値で評価し合計して、一つの市場性を検討することによって評価額を決定する方法です。

積算法は不動産の所有者が価格を推定する場合に使われることが多く、収益還元法は不動産投資をする場合に使われることが多いです。

収益還元法には直接還元法とDCF法の2つがあります

直接還元法とは、通常1年間の純収益を還元利回りで還元し、不動産の価格を算出する方法です。

「不動産価格（収益価格）＝1年間の純収益 ÷ 還元利回り」という計算式が用いられます。経費などを引いた利益のことを純利益と言います。

では具体的に直接還元法で不動産価格を計算してみましょう。

1年間の収益が100万円、1年間の経費が25万円、還元利回りが4%と査定される不動産があったと仮定します。

1年間の純収益は、100万円 － 25万円 ＝ 75万円　となります。

これらの数字を先程の計算式に当てはめてみると、

不動産価格は、 75万円 ÷ 0.04 で 1,875万円　となります。

次にDCF法とは、Discount Cash Flowの略で、

将来的に得られる利益と売却時の予想価格を現在の価格に割り引き、その合計額を不動産価格とする方法です。

「現在の価格に割り引く」の言葉をイメージしにくいですが、将来得られる100万円より現在得ている100万円の方が価値は高いとされます。

なぜなら現在得ている100万円を投資などによって利益を得ることができるかもしれませんし、将来確実に100万円の利益があるという保証がないからです。

ですので、将来の収益を現在の価格に置き換える時には元の価格から割り引いて考える必要があります

DCF法の計算式は、「毎期得られる純収益の現在価値の合計 ＋ 将来の売却価格の現在価値

＝不動産価格（収益価格）となります。

例えば、1年間の収益120万円、経費20万円、保有期間5年間、割引率2%、売却時の想定価格1000万円の物件で計算してみると

1年目：120万円-20万円÷(1+0.02)=98万円

2年目：120万円-20万円÷(1+0.02)²=96万円

3年目：120万円-20万円÷(1+0.02)³=94万円

4年目：120万円-20万円÷(1+0.02)⁴=92万円

5年目：120万円-20万円÷(1+0.02)⁵=90万円

1,000万円÷(1+0.02) ⁵=905万円

98+96+94+92+90+905万＝1,281万円

この物件を購入する時には1,281万円より安く購入できれば割安と言えますし、融資の際には1,281万円くらいまで融資を受けられる可能性があると言えます。

実際には固定資産税の上昇や修繕費の発生するタイミングなども考慮に入れる必要があります。

最後に、還元利回りについて。

還元利回りとは、その不動産から得られる投資利回りのことです。例えば100万円投資して10万円の利益を得られる投資案件があったとすると、その投資の利回りは年間10％ということになります。

還元利回りは、不動産価格は還元利回りによって大きく左右されるため、還元利回りをどう設定するかは不動産価格の決定において重要な要素の一つです。

不動産の場合、還元利回りは主に二つの方法によって算出されています。一つは不動産会社などが公表しているエリアごとの利回りのデータを参考にする方法と、周辺地域の類似物件の販売中物件や取引事例の利回りを参考にする方法です。しかしどちらも、正確な情報が参照できない場合も多く、公表されていない情報を集める必要がなり、ある程度の経験も必要となります。

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